Капремонт: такой нужный, такой важный, такой трудный

Можно ли ускорить капремонт, если в этом есть необходимость, и как отстоять свои права, если капремонт проведён некачественно и со срывом сроков?

Случай обрушения пятиэтажки в Ростове-на-Дону – яркий пример того, что происходит, если вовремя не заняться состоянием жилья.

Что конкретно произошло в этом городе? В пятиэтажном доме на улице Нариманова вечером 28 января начала трещать и оседать несущая стена в первом подъезде. Окна и смежные стены перекосило, поползли трещины, а на первом этаже вывалился участок наружной стены. Жильцов срочно эвакуировали – кого-то в так называемый манёвренный фонд, а кто и сам расселился по знакомым и родственникам. Утром 29 января подъезд обрушился – все пять этажей. И это уже катастрофа, которой, будь капремонт проведён раньше – намного раньше, возможно, удалось бы избежать. Или, по крайней мере, заранее, не аварийным способом, а плановым, расселить жильцов из непригодного и опасного для жилья дома.

Зачем он нужен

Фонд капитального ремонта (ещё его называют региональным оператором) — это некоммерческая организация, которую создали власти региона, чтобы собирать с собственников помещений в многоквартирных домах взносы на капремонт общего имущества.

Фонд составляет программу капитального ремонта всех многоквартирных домов региона, ищет подрядчиков, контролирует процесс и принимает работу. Региональный оператор существует на деньги регионального бюджета. Взносы собственников помещений в многоквартирных домах идут только на капремонт и никуда больше.

Какие работы выполняются?

Это ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, машинных и блочных помещений; ремонт крыши, фасада, фундамента, подвальных помещений, которые относятся к общему имуществу.

К капитальному ремонту на местах можно отнести и другие работы. Например, утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учёта электроэнергии, воды и другие.

График, по которому проводится капремонт конкретного дома, утверждается властями региона. Сам фонд не может определять сроки только по своему усмотрению. В программе есть информация обо всех домах — что и когда нужно ремонтировать. На этой основе региональный оператор и составляет программу капремонта по каждому дому.

Как отремонтировать раньше?

Дату проведения капитального ремонта общими усилиями можно значительно приблизить. Если состояние дома настолько плохое, что он уже не просто просит, а вовсю кричит о помощи и при этом по каким-либо причинам ремонтные работы запланированы через пять-десять лет либо собранных средств прямо сейчас заметно не хватает, жильцы могут организоваться и обеспечить проведение капремонта в более ранние сроки. То есть собственники помещений в МКД могут собирать деньги на капитальный ремонт и без участия регионального оператора — на специальном счёте в банке. Для этого нужно провести общее собрание собственников и выбрать владельца счёта, например, управляющую компанию или товарищество собственников жилья. Помимо этого жильцы на общем собрании могут принять решение единовременно уплатить недостающую для капремонта сумму, то есть сделать своего рода авансовый платёж для обеспечения ремонтных работ в нужный им срок. Так, к примеру, поступили жильцы дома № 48 на улице Советской в посёлке Мостовском. Владелец каждой квартиры заплатил по 10 тысяч рублей, чтобы обеспечить проведение ремонта. После этого в течение какого-то времени жильцы будут свободны от платежей, ведь сумма уже уплачена заранее за много месяцев вперёд.

Аккумулирование средств на спецсчёте дома – это, кстати, самый надёжный способ переместить во времени капремонт, сделать его намного раньше. В Мостовском районе есть и другие наглядные, причём масштабные примеры того, как это успешно можно сделать. По информации начальника управления по промышленности, энергетике, транспорту, связи, экологии и ЖКХ администрации Мостовского района Дмитрия Бондаренко, в ТСЖ «Уют» по решению собственников собирали средства на спецсчётах домов, что позволило отремонтировать в более ранние сроки не один и не два дома, а целых 20! Затраты составили около 30 миллионов рублей. Заметьте, не государство, не сторонняя организация, а сами люди объединились и сделали то, что им было необходимо для более комфортной жизни. Чем не пример для всех других, что вместе мы сила?

Что сделано за 10 лет?

В Мостовском районе программа капитального ремонта многоквартирных домов начала действовать с 2014 года, то есть 10 лет назад. Однако в первые два года шло накопление средств, и сам ремонт нигде не проводился. Но в 2016 году на собранные средства (по принципу общей копилки) в муниципалитете были отремонтированы первые четыре дома, и с того времени пошло-поехало. Суммы затрат на капремонт и количество обновлённых домов год от года разнились, но программа успешно действует по нынешнее время, и, понятное дело, будет работать и в дальнейшем.

Количество отремонтированных домов в Мостовском районе и расходы на капремонт за девять лет

Всего на начало 2024 года в Мостовском районе отремонтировано (без учёта 20 домов в ТСЖ «Уют») 38 многоквартирных домов на сумму выше 59 млн руб. Ещё шесть домов были отремонтированы по линии МЧС за средства регионального оператора (10,5 млн руб.)

Платежи вырастут

Удорожание строительных материалов не могло не сказаться на изменении минимальной суммы обязательного платежа за капремонт. Если в начале действия программы на Кубани она составляла 5,32 рубля с квадратного метра, затем возросла до 6,95 рубля, то с июля 2024 года минимальный платёж увеличится до 9,47 рубля за квадратный метр. Зарплатам жильцов остаётся лишь завидовать таким темпам роста.

Но от этих реалий никуда не деться. Ежемесячно платить за капремонт – обязанность всех владельцев жилья в многоквартирном доме. Если кто-то из собственников не оплачивает эти квитанции, то региональный фонд капитального ремонта может выставить неустойку или штраф. Более того, он обязан это сделать.

Если фонд оказался вдруг

А если сам фонд капитального ремонта не выполняет взятые на себя обязательства, например, не делает вовремя ремонт, — могут ли собственники взыскать с него неустойку или штраф за срыв сроков работ? Закон не предусматривает такого форс-мажора, но если капремонт окажется некачественным или пройдёт с нарушением срока, то с фонда можно потребовать убытки или заставить всё переделать. После проведения капремонта региональный оператор отвечает за качество работ в течение пяти лет с даты подписания акта приёмки. Поэтому если собственники недовольны качеством работ, то должны обращаться именно в ФКР, а не к подрядчикам. Жалобу можно составить в произвольной форме, лучше, если она будет коллективной. Если региональный оператор игнорирует жалобы, нужно жаловаться в орган жилищного надзора. Следующий, решающий этап — суд.

Никита Вагаев.