ТСЖ «УЮТ»: когда приветствуется инициатива

22 апреля самое крупное и успешное объединение собственников в Краснодарском крае ТСЖ «УЮТ» отмечает своё пятилетие.

Основатели ТСЖ «УЮТ» (слева направо)Ольга Михайлова, Галина Бугрова, Мария Нечепуренко, Ольга Романенко и первый председатель Сергей Кибенко.

В марте 2016 года несколько инициативных жителей посёлка Мостовского взялись оформить от лица старших двух десятков домов документы на создание товарищества собственников жилья. Вскоре появилось на свет крупнейшее и самое успешное в Мостовском районе образование, занимающееся управлением жилых домов.

Первые шаги

Толчком послужило постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». В 2016 году жильцы нескольких многоквартирников были поставлены перед выбором: либо им будет назначена управляющая компания «Тепловые сети» с тарифом 10,30 рубля, либо жильцы сами создадут товарищество собственников жилья с обговорённым более умеренным тарифом.

Поэтому Галина Бугрова, Ольга Романенко, Ольга Михайлова, Мария Нечепуренко решили взять инициативу в свои руки. За месяц собрали все необходимые документы. 22 апреля 2016 года в налоговой инспекции зарегистрировали устав ТСЖ «УЮТ», а через пять дней открыли расчётный счет ТСЖ.

Первым председателем ТСЖ «УЮТ» стал местный житель Сергей Кибенко. А в декабре 2017 года актив ТСЖ выбрал председателем Ольгу Михайлову.

В одиночку председатель не сделает ничего. В каждом доме прошло собрание, где либо подтвердили полномочия действующего старшего по дому, либо выбрали нового. Они представляют интересы своего дома и опираются в работе на старших по подъезду и актив дома.

Что же касается «штаба» ТСЖ, то решили, что председателя и бухгалтера вполне достаточно для организации общей работы 20 домов. А для выполнения тех или иных работ всегда можно пригласить специалиста по договору. В подъездах и на придомовой территории тоже решили поддерживать надлежащий санитарный порядок самостоятельно. Как итог – вместо 10 рублей с копейками первый взнос в ТСЖ был установлен на уровне всего три рубля за квадратный метр. В дальнейшем он четырежды повышался, но всё равно в разы ниже, чем в управляющих компаниях.

Удобство ТСЖ по сравнению с управляющей компанией в том, что все его участники живут здесь же, на месте, и всегда могут оперативно решить тот или иной вопрос. И финансами распоряжаются сами, не оплачивая расходы управляющей компании. Действительно, зачем жильцам, знающим цену своим деньгам, навязанный несовершенными законами посредник в лице УК? Вот почему сейчас в ТСЖ «УЮТ» уже не 20, а 28 домов. Фактически это улучшенный аналог советского ЖЭКа, чего не скажешь, за редким исключением, об управляющих компаниях.

Трудности роста

— Все планы и мероприятия намечали на первых же собраниях старших домов, — рассказывает Ольга Михайлова. – На собираемые взносы стали проводить поначалу небольшие, незначительные ремонтные работы. Для каждого из домов, которому более 25 лет, пришлось открывать специальные счета по капитальному ремонту, так как по региональной программе он для них предусматривался только через 10 и более лет. Сбербанк в марте 2017 года открыл специальные счета по капитальному ремонту для каждого из 20 домов. Мы перевели средства от регионального оператора на спецсчета домов и сразу же начали капитальный ремонт системы отопления в четырёх многоквартирниках. Ушли мы и от сбора наличных средств к извещениям — квитанциям. Из Москвы вернулась в посёлок Ольга Руди, которая разработала программу для выписки квитанций. С июня 2017 года взносы стали оплачиваться через банки, с которыми были заключены договоры на уменьшение комиссионных сборов.

Были и другие трудности при становлении ТСЖ. Два года приём граждан осуществлялся в моей квартире и в квартире бухгалтера. У нас было невозможно тесно от людей, растущих гор бумаг и оргтехники, поэтому мы пришли к необходимости снять помещение под офис. Осенью 2018 года арендовали однокомнатную квартиру в доме № 115 на улице Гоголя.

На общем собрании ТСЖ 23 марта 2019 года собственники приняли решение о назначении вознаграждения старшим домов за общественную работу в размере 50 рублей с квартиры. При том из данной суммы ещё вычитаются налоги. Это большой, тяжёлый и неблагодарный труд, потому мы все посчитали, что он должен быть обязательно хоть в какой-то мере поощряемым. Сумма выходит, конечно, смешная, но всё же частично компенсирует усилия старших по дому.

Как контролировать ТСЖ?

По словам Ольги Михайловой, у людей, не знакомых со спецификой работы ТСЖ, часто возникает вопрос, чем же занимается руководство ТСЖ и кем оно контролируется? Правительство обязало управляющие организации, в том числе и ТСЖ, вносить всю детальную информацию в ГИС ЖКХ, отчитываться о деятельности ТСЖ по утверждённой форме в Госжилинспекцию. В Росстат ежеквартально предоставляются отчёты по всем многоквартирникам, а с мая 2021 года в соцзащиту ежемесячно будут предоставляться данные об оплате и задолженности. Очень много мелкой, но трудоёмкой работы с реестрами собственников, налоговыми и другими документами, суть которой объяснять достаточно долго. При этом сверху спускают всё больше и больше требований, порой бессмысленных, но обязательных к исполнению.

В конце года проводится проверка финансово-хозяйственной деятельности товарищества ревизионной комиссией, утверждённой на общем собрании, и результаты выкладываются на сайте ТСЖ «УЮТ». При этом с 2020 года из-за пандемии общее собрание проводится в форме заочного голосования с заполнением бюллетеней для голосования.

Привычка не платить

Конечно, один из самых больших камней преткновения в работе товарищества – это неплатежи жителей. Речь идёт даже не о задержке оплаты за месяц, а о задолженности в несколько лет! Закон требует проводить претензионно-исковую работу с неплательщиками. Причём часто одним из самых эффективных способов является разъяснение жителям, из чего складывается тариф. Открытое экономическое обоснование размера платы работает в тех случаях, когда потребители услуг не платят не из-за отсутствия денег, а из-за непонимания этого вопроса. Многим старшим приходится находить способы для убеждения в том, что нужно заплатить. Это и беседы, и надписи красным на квитанциях, и вывешивание списков должников на дверях подъезда, и рассылка уведомлений о наличии задолженности с указанием периода образования и суммы. Но методы досудебного воздействия не всегда эффективны, и тогда приходится взыскивать долги через суд. Так, в 2018-2019 годах в суд было направлено 25 судебных исков за многолетнюю задолженность, в 2020 году – ещё 12, готовится 37. В некоторых домах сумма долгов жильцов доходит до 140-160 тысяч и даже превышает её.

ТСЖ «УЮТ» удалось несколько сократить долги по платежам. Если долг по взносам на капитальный ремонт на начало 2020 года составлял 1,17 млн рублей, то к началу 2021 года он сократился до 758 тыс. рублей.

Сделано многое, а предстоит ещё больше

Гоголя, 115: отремонтированы входы в подъезды, а клумбы обрамлены поребриками.

Офис товарищества ежедневно посещают около 20 человек с самыми разными вопросами, телефон звонит каждые пять минут. При этом надо бывать в поселковой и районной администрации для решения тех или иных вопросов, ездить в надзорные органы с отчётами, в банк, в ресурсоснабжающие организации, бывать на собраниях. Редко когда председатель ТСЖ и бухгалтер попадают домой раньше 19 часов. Объём работ продолжает расти, и по этой причине в штатном расписании утвердили должность делопроизводителя. Предполагалось, что человек будет 2-3 часа в день, но по факту из-за большой загруженности новый сотрудник отрабатывает по собственной инициативе полный рабочий день.

За эти годы количество домов в ТСЖ «УЮТ» выросло: в 2019 году присоединились пять, а в 2020 году ещё три. Большинство отказались от услуг управляющих компаний.

Перед домом № 114 на улице Гоголя раскинулся маленький сад.

За пять лет существования ТСЖ «УЮТ» объём работ по капитальному ремонту выполнен почти на 12,3 млн рублей. Эти средства потрачены в разных домах на определённые виды работ. В общей сложности это капитальный ремонт отопительной системы, кровли, входов в подвалы, отмостков, цоколя, оконных и дверных откосов, замена окон и дверей в подъездах, ремонт козырьков над подъездами, межпанельные швы, установка перил, освещение с датчиками движения. Кроме того, у входов в некоторые подъезды была уложена тротуарная плитка, а клумбы огорожены бордюром. В отдельных домах проведён ремонт этажных и общедомового электрических щитов, стояков горячей и холодной воды, канализации.

Большое внимание товарищество уделяет придомовой территории. В 2019 году были приведены в порядок земельные участки вокруг домов № 115, № 119, № 121 на улице Гоголя. Вывезли в общей сложности 22 «КамАЗа» мусора! В прошлом году расчищена от сухих деревьев и поросли территория ещё двух домов, в этом году запланированы зачистки ещё вокруг трёх домов.

Как обмануть инфляцию?

Выбирать подрядчика для проведения работ приходится самим собственникам – такова специфика ТСЖ: решения надо принимать самостоятельно на собрании, ведь расплачиваться нужно своими средствами со спецсчёта. И не всё так просто – решили, нашли подрядчика и начали работы. Прежде чем подрядчик приступит к работе, надо собрать целую кипу документов в банк, где их проверяют и только после того перечисляют аванс 30 % на счёт подрядчика. Обычно этого не хватает даже на приобретение материалов, потому и исполнителей работ возникают свои сложности. Окончательный расчёт производится только после подписания акта выполненных работ подрядчиком, старшим дома и несколькими собственниками дома, где проводился капитальный ремонт.

Дома стареют, а ремонта требуется всё больше и больше. Поэтому в марте 2019 года на общем собрании ТСЖ «УЮТ» собственники приняли решение повысить тариф на капитальный ремонт до 6,50 рубля (минимальный размер по Краснодарскому краю 5,32 рубля.). Но и этих денег не хватает для того, чтобы отремонтировать дома, которым от 22 лет до 46. Ведь до вступления в ТСЖ они не ремонтировались ни разу. И если у дома недостаточно средств, то взять взаймы, как это делает региональный оператор, неоткуда. Даже для оформления кредита в банке на один дом необходимы гарантии того, что собственники готовы выплатить проценты, а таких гарантий никто не может обещать.

Поэтому в трёх домах (Советская, 46, Гоголя, 114, Энгельса, 29) собственники добровольно приняли нестандартное решение: испытывая нехватку средств на ремонт кровли, они постановили — будем сдавать взносы на капитальный ремонт авансом, с учётом недостающей суммы, и отремонтируем кровлю раньше! Они выиграли сразу в нескольких позициях: решили проблему с ремонтом кровли; выиграли в цене (смета в 2019 и 2020 годах оказалась гораздо ниже по сравнению с 2021 годом) и освободились от оплаты взносов на капитальный ремонт на несколько лет. Их примеру решил последовать ещё один дом, который сейчас ускоренно собирает средства на своём спецсчёте. Уже летом жильцы этого дома планируют отремонтировать кровлю.

Моя твоя не понимать

Случаются в ТСЖ и моменты взаимного непонимания. Это, надо сказать, обычные будни больших и малых коллективов, ведь все люди разные и мыслят различно. Либо (некоторые) не хотят думать. К примеру, в одном из домов крыша — словно решето, течёт при любом дожде. Средств на ремонт не хватает. Более того, имеется немаленькая задолженность. Капитальный ремонт кровли по смете выходит самым дорогим из проведённых, а всё из-за особенностей здания. Но жители не хотят воспользоваться опытом других домов и требуют проведения ремонта от ТСЖ, при этом никак не возьмут в толк, что спецсчётом могут распоряжаться только собственники этого дома, а у ТСЖ своих средств, которые можно взять и добавить дому, никогда не было и нет. А если вспомнить ещё и о задолженностях жильцов, то с ремонтом получается замкнутый круг. Есть и другие дома с подобными требованиями и претензиями.

Другая проблема – поиск подходящих подрядчиков. В посёлке не так много организаций и индивидуальных предпринимателей, имеющих допуск к строительным и ремонтным работам. Если это ООО, то на смету сразу накидывается 20 % НДС, что значительно удорожает стоимость ремонта. Потому жители домов предпочитают работать с индивидуальными предпринимателями. Но хотя у них стоимость работ ниже, результат — не всегда хорошего качества.

На 2021 год определён широкий фронт работ по капремонту в 17 домах. Их стоимость растёт с каждым годом, поэтому требуемую сумму собирать всё труднее. За пару лет цены возросли в два и более раза, а низкий уровень доходов жителей (большинство из них – пенсионеры) не позволяет повысить тариф. Это несоответствие всё больше затрудняет работу товарищества собственников жилья. Сейчас «УЮТ» старается выполнять самые основные ремонтные работы. Схожая ситуация и с тарифом на содержание и текущий ремонт (сегодня он составляет 5,50 рубля с квадратного метра жилплощади), который рассчитывается на основании всех мероприятий, утверждённых на собрании каждого дома. Поэтому активу ТСЖ остаётся призывать жителей самим соблюдать чистоту на площадках и лестничных маршах, менять сгоревшие лампочки, спускать воздух с системы отопления, содержать в чистоте подвалы и чердаки. Можно, конечно, ввести в штат слесаря, уборщицу, дворника, озеленителя, но их труд необходимо оплачивать, и тогда тариф будет уже не 5,50 рубля с квадратного метра, а намного больше. Однако часть собственников жилья не выходит на собрания, не знает, чем ТСЖ отличается от управляющей компании, и считает, что если заплатили по тарифу, то ТСЖ должно делать абсолютно всё. Нет, «УЮТ» делает только то, на что хватает собранных средств. Это ровно так же, как при скромном семейном бюджете – приобретается только то, на что хватает зарплаты. И если после этого пишут жалобы в прокуратуру или жилищную инспекцию, то думают, что вопрос будет решён. Карающие инстанции не вникают в детали и сразу накладывают штраф, но ТСЖ – совсем не коммерческая организация, поэтому штраф придётся оплачивать из средств того же дома, откуда поступила жалоба, то есть из кармана самих жильцов. А это значит, что сорвутся запланированные ранее работы, на которые не хватит как раз этих самых средств, просто так отданных надзорной инстанции.

Ищем друг в друге опору

— Среди старших домов всегда есть такие, которые душой болеют за свой дом и делают всё возможное для улучшения его состояния, облегчения жизни собственникам квартир, — говорит Ольга Михайлова. – Я хочу назвать несколько фамилий. Это Галина Бугрова, Наталья Векшина, Мария Нечепуренко, Татьяна Давыдова, Надежда Пластунова, Татьяна Скоркина, Любовь Демидова, Любовь Нечинённая, Наталья Абраменко, Ольга Руди, Валентина Ныркова (к сожалению, её уже нет с нами). Недавно пришли шесть новых старших — молодые, энергичные люди, результаты их работы видны уже сейчас.

В каждом доме есть актив, который помогает старшему. Я могла бы как минимум назвать около 50 фамилий. Кто-то, как Владимир Гречанный, своими руками творит сад из камней, кто-то, как Иван Безпятый, помогает дельным советом, кто-то берёт на себя поиск людей, которые могут выполнить тот или иной ремонт. Вместе мы делаем одно дело на благо собственников. Сегодня мы можем, подводя итог пяти лет деятельности, сказать, что нам многое удалось. Надеюсь, удастся сделать ещё больше.

Никита Вагаев. Фото автора.