С удавкой на шее

оказались жители пяти многоквартирных домов в Псебае, которым по итогам торгов была назначена управляющая компания «Четыре сезона».

Жители дома №14 на улице 60 лет Октября в посёлке Псебай задумываются о создании ТСЖ.

Окончание. Начало в №10 от 5 марта 2020 года.

Что может сделать администрация?

Согласно пункту 1.1 статьи 165 ЖК РФ, она при наличии обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома или иных органов управления МКД о невыполнении управляющей организацией своих функций, в пятидневный срок должна провести внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Если жалобы подтверждаются, в течение 15 дней после поступления сообщения созывается собрание собственников, на котором будут решаться вопросы о расторжении договора с такой управляющей организацией, о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом. Кроме того, по запросу жителей администрация или УК обязаны предоставлять информацию о тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, об объёме, о перечне услуг и так далее.

Мы поинтересовались мнением начальника управления по промышленности, энергетике, транспорту, связи, экологии и ЖКХ администрации Мостовского района Дмитрия Бондаренко о ситуации, сложившейся с УК «Четыре сезона» в Псебае.

— Для таких больших и неорганизованных домов, как псебайские, лучшее решение – управляющая компания, — сказал он. — «Четыре сезона» — организация крупная, с опытом управления. Она на законных основаниях выиграла торги, но, как говорит её директор, работники компании встретились с категорическим нежеланием жителей сотрудничать. Псебайской проблемой занялась Госжилинспекция. К чему приведёт противостояние? Даже если жителям удастся отказаться от нынешней управляющей компании, перед ними встанет вопрос выбора другой или перехода на управление посредством ТСЖ. Насколько мне известно из бесед с жителями, ни того, ни другого они не хотят. Значит, через определённое время псебайской администрации вновь придётся проводить конкурс по выбору управляющей компании, потому что другого пути закон не предусматривает. А это значит, что история повторится, только в результате с более высокими тарифами, более высокой ценой вопроса в суде. И, скорее всего, придёт уже такая управляющая компания, которая ни минуты не будет церемониться с неплательщиками и сразу же поставит вопрос ребром через суд. Поэтому я советую либо договариваться с нынешней компанией, либо организовывать товарищество собственников жилья или подыскать другую на замену.

Что делать псебайцам?

Тут особого выбора нет. Либо соглашаться и платить, либо бороться за свои права, не забывая об обязанностях.

Что произойдёт, если заплатить по суду или до его решения? Компания автоматически наберёт 50% голосов собственников по жилплощади. Договор, стало быть, в силу закона окажется тогда заключённым для всех 100% жильцов. В августе на собрании собственников можно поставить вопрос о смене управляющей организации, что трудно будет реализовать, если после получения средств через суды УК проведёт большинство запланированных работ. Либо на собрании необходимо поднять вопрос о существенном снижении тарифа. А это не устроит УК, ведь чем больше средств, тем больше различных возможностей, особенно с учётом поправок в ЖК РФ, согласно которым, если управляющей организации удастся сэкономить средства на работах, выполнив их в полном объёме и без потери качества, то эти средства остаются в её распоряжении и не возвращаются жильцам. Вряд ли какая УК добровольно согласится на снижение тарифа. За это придётся с ней основательно побороться.

Ещё один любопытный момент: на сегодня более 50% жильцов договор с УК не подписали. Другими словами, договор не заключён и управляющая компания не может подавать на взыскивание задолженностей, потому что второй стороны договора нет, стало быть, взыскивать не с кого! Однако мировой участок № 179 рассылает судебные приказы, словно договор уже вступил в силу.

Несогласным судебные приказы необходимо опротестовать, подав возражение в десятидневный срок и приложив копии актов выполненных (или невыполненных) работ, которые должны быть у старших по дому или членов совета дома. Без документального обоснования позиции жильцов никакой судья не станет рассматривать возражение или отменять судебный приказ. Как советуют юристы, параллельно следует подать претензию в УК на неисполнение работ. Она должна ответить в течение 10 рабочих дней о причинах, потом её ответ можно приобщить к делу. Если ответа нет, то следует подать жалобу в администрацию, прокуратуру, Госжилинспекцию. Если они не среагируют, а суд вынесет постановление погасить долг, то нужно подавать апелляцию, требуя от УК как минимум перерасчёта средств. Это в том случае, если договор-оферта считается заключённым. Управляющая компания, вообще-то говоря, требовать погашения задолженности может только после подтверждения факта заключения договора. Поэтому вопрос работы УК, правомочности её действий и действий участка № 179 с рассылкой судебных приказов без подтверждения действительности договора должен стоять под жёстким контролем прокуратуры, которая сегодня, наверное, является самым действенным стражем законности в мутном юридическом поле страны.

Жилищный кодекс РФ регулирует порядок действий жильцов, не согласных с политикой управляющей компании. Согласно статье 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания в одностороннем порядке могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Вот что сказал нам Виктор Гуманец — юрист, который хорошо знаком с битвой жильцов с управляющей компанией «Четыре сезона»:

— Если на собрании собственников дома не утверждены тарифы, если больше половины собственников (по жилплощади) его не подписали, то договор не имеет силы. Выполнять работы в объёме собранных средств, как прописано в проекте договора, УК не имеет права. И платежи осуществляются за оказанные услуги, а их не было. У старших по дому, актива дома должны быть акты, фиксирующие, что сделала или не сделала компания. На судебные приказы следует подавать возражения с документальным подтверждением фактического отсутствия работ по дому. Тогда судебные приказы будут отменены. Если компания намерена продолжать борьбу, то она может подать иск в суд по месту жительства ответчиков, то есть в Мостовской суд. Но если жители намерены твёрдо отстаивать своё видение ситуации, то вряд ли она это сделает, так как её позиция и аргументы явно не безупречны.

Что же будет?

Если УК правдой или неправдой выиграет суды, истребует задолженность, то летом жители, без сомнения, с огромнейшим удовольствием постараются отправить её «в отставку». После этого дома либо примкнут к компании с меньшим тарифом, либо (какие-то из них) создадут ТСЖ, либо будут в свободном плавании до следующих торгов.

Если жители выиграют суды, а «управляйка» исчезнет, как и две предыдущие компании, то будет велик соблазн продолжить «свободный полёт». Никто не создаст ТСЖ и не будет искать альтернативную УК. Тогда либо администрация назначит временную управляющую организацию, либо придёт время очередных торгов и начнётся новая война, уже четвёртая по счёту. Судя по тому, что с каждым новым объявленным конкурсом приходит всё более мощная компания, скорее всего, как и сказал начальник управления по промышленности, энергетике, транспорту, связи, экологии и ЖКХ администрации Мостовского района Дмитрий Бондаренко, торги выиграет какой-либо жилищный монстр. Причём выиграет их с предустановленными тарифами 25-30 рублей за квадратный метр, а то и выше. И это будет уже не удавка на шее, а нож гильотины для собственников квартир.

А теперь факты из нашей действительности просто для того, чтобы на минуту призадуматься: в посёлке Мостовском несколько лет успешно функционирует ТСЖ «Уют» и проводит все виды работ при текущем тарифе 5 рублей с квадратного метра. Неплатежи составляют всего 10-15%, с должниками ведётся претензионная работа. Как говорится, почувствуйте разницу в подходах и результатах.

Никита Вагаев. Фото автора.